Casas en renta: reforma al INFONAVIT

Casas en renta

«El Derecho a la Ciudad» de Salvador García Espinosa

Dentro de las reformas constitucionales propuestas por el Presidente de la República, la relacionada con la vivienda llama poderosamente la atención y ha propiciado la discusión del tema, además, claro está, de despertar una gran expectativa entre sectores de la población, particularmente los jóvenes y aquellas familias que aún no cuentan con vivienda propia.

¿En qué consiste la reforma?

De forma muy sintética, la reforma puede exponerse en cuatro puntos: 1) Que el INFONAVIT construya vivienda, particularmente para rentarla. 2) Que cualquier trabajador con un año de cotización pueda rentar una vivienda del Infonavit. 3) El ahorro en fondo de vivienda sería la garantía para que el trabajador pueda rentar. 4) Después de rentarla 10 años tendría derecho de adquirirla y todo lo pagado en renta se tomaría a cuenta.

Visión optimista de reforma

Se propiciaría que el INFONAVIT volviera a su función original de constructor de viviendas y que mantuvo hasta 1992, en que se reformó para constituirse sólo como un organismo de financiamiento. A decir del propio Presidente: Con los recursos disponibles que tiene el instituto se podrían construir 75 mil viviendas al año y generar con esto 1 millón de empleos en el sector de la construcción…”.

Actualmente un 30% de la población no tiene vivienda propia y un 15% habita una vivienda que renta. En este escenario, la reforma al INFONAVIT permitiría atender un sector poblacional que ha quedado excluido de los esquemas para la adquisición de viviendas. Además, sería previsible asumir que la participación del gobierno a través del INFONAVIT pudiera incidir positivamente en el mercado inmobiliario y disminuir los precios de la vivienda en renta.

Tarde y contradictoria la reforma

Si bien, la vivienda en renta, sin duda que constituye una opción viable para muchas personas, y en este sentido vendría a atender a un sector, particularmente población joven que se ha visto excluida de los criterios de regulación para el otorgamiento de créditos para la adquisición de una vivienda, la política prevaleciente durante la presente Administración Federal ha sido contraria a este interés.

Las cifras son contundentes, desde que inició la presente Administración Federal se han construido menos viviendas, se registraron 250,000 en 2010, 136,000 en 2017 y solo 56,000 en 2022. En buena medida porque se decidió retirar el subsidio que el Gobierno otorgaba a la construcción de viviendas con costo menor a $450,000 pesos, y además aumentaron las restricciones a la vivienda financiada por el INFONAVIT.

Hay que recordar que se decidió canalizar los apoyos y créditos a la autoproducción y mejoramiento de vivienda. Los resultados no fueron los esperados debido a la falta de supervisión técnica, la regulación en la tenencia del suelo para dar certeza jurídica a la propiedad y además los esquemas planteados propiciaron que el recurso se destinara a otros objetivos debido a la falta de control y supervisión.

Limitaciones de la reforma

Se estima que poco más de 3 millones de familias requieren de una vivienda en México, lo paradójico del caso es que, a inicios del actual sexenio se mencionó que alrededor de 650.000 viviendas estaban abandonadas. Según el Censo de Población de 2020, había más de 6 millones de casas abandonadas, cifra que representaba el 14% del total de viviendas en el país. La magnitud del problema aumenta con el paso del tiempo, pues en algunos lugares estas viviendas deshabitadas han llegado a convertirse en factores de inseguridad y violencia.

La reforma propuesta no aborda nada relacionado con esta problemática de las viviendas abandonadas. De hecho, se propone modificar la fracción XII del apartado A del Artículo 123 constitucional que regula el derecho de los trabajadores, en lugar del Artículo 4. Esto limita los posibles beneficios no sólo a los trabajadores, sino exclusivamente a los derechohabientes y no a toda la población.

La propuesta de AMLO en materia de arrendamiento, que después, en ciertos casos se conviertan en compra de vivienda de manera definitiva, abre un debate interesante. Con respecto al tema, se propone la posibilidad de que el INFONAVIT construya vivienda, que se ofrezca a los trabajadores la alternativa de la renta, con opción a compra, y que las personas reciban apoyos para la mejora de su vivienda como un derecho.

Pendientes y retos

El hecho de que se proponga que el INFONAVIT construya vivienda debería de buscarse la garantía para que sólo se construyan en zonas cercanas a servicios y equipamientos. No como aconteció con las inmobiliarias que propiciaron dispersión del área urbana.

La viabilidad de que la propuesta verdaderamente satisfaga la demanda del sector que no cuenta con vivienda o acceso a crédito para adquirirla, sería garantizar su asequibilidad al limitar la renta a no más del 30% del ingreso mensual del trabajador.

Debería de establecerse con toda claridad, en virtud de que el INFONAVIT no busca lucrar con los ahorros de los trabajadores, el objetivo no debe ser construir el mayor número de viviendas, reducidas, de mala calidad y lejanas de la ciudad, sino asequibles, asegurando la tenencia del suelo, cercana a servicios y equipamiento, edificadas con materiales de calidad, garantizar su habitabilidad mediante el confort y la adecuación cultural y geográfica en los diversos contextos de México.

Finalmente, la gran interrogante, y que no se contempla en la reforma propuesta, es cómo lograr una vivienda asequible cuando existe una marcada especulación sobre el precio del suelo y más en zonas urbanas con servicios.

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